MPIS - MAINTENANCE PERFORMANCE INDICATORS

Os indicadores de manutenção são métricas essenciais que medem o desempenho dos equipamentos, das equipes de manutenção e da gestão de ativos prediais. Esses indicadores são fundamentais para garantir a eficiência operacional e a longevidade dos ativos de um prédio. No contexto da manutenção predial, esses indicadores auxiliamna gestão preventiva e corretiva, além de assegurar o bom funcionamento das infraestruturas e sistemas que compõem o edifício, como sistemas elétricos, hidráulicos, ar-condicionado, elevadores, entre outros. Os KPIs de manutenção predial variam de acordo com o tipo de edifício, seus objetivos, as estratégias de manutenção adotadas eos planos de ação. No entanto, há um conjunto de indicadores amplamente utilizado e reconhecido no setor.

MPIs na Manutenção Predial:

Os MPIs são usados para avaliar quantitativamente o desempenho de uma atividade demanutenção predial, seja de um sistema, um componente ou o edifício como um todo.Os MPIs podem ser divididos em duas categorias principais:

1º – Que mostram o impacto da manutenção no desempenho geral do edifício e nasatisfação dos ocupantes;

2º Que medem a confiabilidade e a disponibilidade dos sistemas e instalações.

Principais MPIS para a Gestão de Manutenção Predial:

1. Tempo de Inatividade (Downtime)

O downtime mede o tempo em que sistemas essenciais do edifício, como elevadores,sistemas de climatização ou iluminação, ficam fora de operação. Isso ocorre quandouma falha impede ofuncionamento de um equipamento ou sistema, exigindo umaintervenção.

2. Backlog de Manutenção

O backlog de manutenção é o acúmulo de tarefas pendentes ou programadas, como reparos, substituições de componentes ou melhorias nas instalações. Para calculá-lo, some o tempo total necessário para a execução de todas as tarefas planejadas e não executadas e divida pelo total de horas disponíveis da equipe de manutenção.

3. MTBF – Tempo Médio Entre Falhas

O MTBF (Mean Time Between Failures) mede a confiabilidade dos sistemas doedifício, como elevadores, bombas de água ou sistemas de HVAC. Quanto maior o MTBF, mais confiável é o sistema, pois indica que o tempo entre falhas é grande.

4. PMT - Tempo de Manutenção Preventiva por equipamento

O PMT (Preventive Maintenance Time per Equipment) , que mede o tempo dedicado a
manutenção preventiva para cadaequipamento.

5. MTTR – Tempo Médio Para Reparar

O MTTR (Mean Time To Repair) mede o tempo necessário para realizar um reparo após uma falha em um sistema. No contexto de manutenção predial, isso pode se referir a sistemas como elevadores, ar condicionado ou sistemas elétricos.

6. OEE – Eficiência Global de Equipamentos

No contexto de manutenção predial, o OEE (Overall Equipment Effectiveness) pode ser
usado para medir a eficácia dos sistemas e equipamentos principais do edifício, como
sistemas de climatização, elevadores e geradores. O OEE combina a disponibilidade, o desempenho e a qualidade dos sistemas, refletindo a eficiência geral.

7. PMP – Percentual de Manutenção Planejada

O percentual de manutenção planejada (PMP) é um KPI que mede a quantidade de
atividades de manutenção programadas que foram realmente realizadas em comparação
com o total de horas de manutenção. Para calcular, basta dividir o total de horas de
manutenção planejada pelas horas totais de manutenção realizadas e multiplicar por 100.

8. Conformidade com o Cronograma de Manutenção

Este KPI mede o cumprimento do cronograma de manutenção estabelecido, ou seja, se as atividades de manutenção foram realizadas dentro do prazo previsto. No caso da manutenção predial, isso inclui reparos, inspeções e substituições de sistemas essenciais.

9. CPM

(Cost per square meter), que analisa o custo total da manutenção em relação àárea total do edifício.

10. CPMV Custo de manutenção sobre o valor de reposição

que avalia a relação entre os custos de manutenção e os custos de substituição de equipamentos prediais.

PMT - Tempo de Manutenção Preventiva por equipamento

O número de horas de manutenção preventiva é um indicador chave, pois permite monitorar o tempo investido em tarefas de verificação, ajustes e trocas de peças programadas. Ao analisar esse indicador, a administração do condomínio pode:

Avaliar a efetividade dos programas de manutenção preventiva em relação à redução de falhas e custos de reparo
Ajustar a frequência das intervenções preventivas para garantir que os equipamentos recebam os cuidados necessários no momento certo, evitando que se tornem obsoletos ou apresentem defeitos recorrentes
Identificar possíveis ineficiências nos processos de manutenção, otimizando o uso de recursos e tempo das equipes
Garantir a conformidade com as normas de segurança e regulatórias, ao assegurar que todos os sistemas e equipamentos sejam verificados regularmente.

CPMV- Custo de Manutenção sobre Valor de Reposição na Gestão Condominial

O Custo de Manutenção sobre Valor de Reposição (CPMV) é um indicador financeiroessencial para a gestão de ativos em condomínios, pois compara o custo anual de manutenção de um equipamento com o seu valor de reposição. Esse indicador ajuda a avaliar a eficiência da manutenção, identificar quando é mais vantajoso substituir ou continuar com a manutenção de um ativo, e otimizar os custos operacionais docondomínio.

Custo Total de Manutenção inclui todos os gastos com mão de obra, materiais,serviços, empreiteiros e recursos utilizados durante as operações de manutenção,tanto em períodos normais quanto em paradas.

Valor do Equipamento é odaccccccc custo de substituir completamente o equipamento nomercado atual, incluindo o valor de compra, instalação, comissionamento e
possíveis modificações.

Para a gestão condominial, o CPMV é uma ferramenta importante, pois relaciona oscustos de manutenção ao valor de reposição do ativo, e não ao seu valor segurado ou
depreciado. Isso proporciona uma visão mais realista sobre o impacto financeiro da manutenção em relação ao custo de substituição do equipamento.

Importância do CPMV na Gestão Condominial

Na gestão de um condomínio, entender o CPMV é crucial para otimizar os investimentos em manutenção e garantir que os custos estejam alinhados com as necessidades reais de reposição de equipamentos. O CPMV ajuda a:

Avaliar a Eficiência da Manutenção: O CPMV indica se os custos de manutenção estão proporcionais ao valor dos ativos, facilitando a análise de sua eficiência.
Tomada de Decisões sobre Substituição de Equipamentos: Se o CPMV de um equipamento está muito elevado, pode ser mais vantajoso substituí-lo do que continuar investindo em sua manutenção.
Otimização de Custos: O indicador ajuda a identificar quando os custos de manutenção estão elevados e podem ser otimizados, seja por meio de mudanças nas práticas de manutenção, renegociação de contratos ou investimentos em novas tecnologias.
Gestão de Recursos e Planejamento Orçamentário: Ao compreender os custos futuros de manutenção baseados no CPMV, os gestores condominiais podem planejar orçamentos de manutenção mais eficazes e tomar decisões estratégicas sobre novos investimentos.

Qual o CPMV Ideal para o Condomínio?

O valor ideal do CPMV pode variar conforme o perfil e o tipo de equipamento do condomínio, mas geralmente:

Menos de 2%: Indica uma manutenção com custos baixos e eficazes.
Cerca de 2%: Reflete uma manutenção de alto nível, bem gerida e eficiente.
Cerca de 3%: Aponta para uma manutenção adequada, mas com espaço para melhorias.
Acima de 6%: Indica custos excessivos que podem comprometer a saúde financeira do condomínio.

É importante observar que, em alguns casos, um CPMV muito baixo pode sinalizar que o condomínio não está investindo o suficiente em manutenção, o que pode levar a falhas inesperadas e custos mais altos no futuro.

Como o CPMV é Usado na Gestão de Condomínios?

O CPMV é utilizado principalmente pelos responsáveis pela gestão e manutenção do condomínio, como o engenheiro de manutenção ou o síndico. Esses profissionais são os encarregados de calcular o CPMV, avaliar a performance dos ativos e tomar decisõessobre a manutenção preventiva e corretiva.

A importância de não usar o CPMV isoladamente

Embora o CPMV seja uma métrica importante, ele não deve ser usado isoladamente. Outros indicadores, como o MTBF (Mean Time Between Failures) e o MTTR (Mean Time To Repair), também devem ser analisados para garantir que a gestão da manutenção seja eficiente. Um CPMV baixo pode ser um reflexo de uma falta de investimentos em manutenção, o que leva à obsolescência do equipamento.

O CPMV como Ferramenta Estratégica

Calcular o CPMV corretamente proporciona numa série de benefícios para o condomínio:

Gestão Financeira Estratégica: Ajuda a determinar se os recursos estão sendo alocados de maneira eficiente.
Otimização de Processos: Identifica falhas no processo de manutenção e áreas para melhoria, seja em práticas ou no treinamento da equipe.
Decisões de Renovação de Equipamentos: Com o CPMV, o condomínio pode identificar se vale a pena substituir equipamentos antigos ou investir em novas tecnologias.
Planejamento e Previsibilidade: Facilita o planejamento orçamentário de manutenção e a estimativa dos custos futuros, ajudando a evitar surpresas financeiras.

1. Avaliação de Desempenho e Benchmarking:

Se o CPMV de um equipamento
específico está superior a outros ativos com características semelhantes, isso
pode sinalizar ineficiência na manutenção ou necessidade de revisão do
equipamento.

2 - Planejamento Orçamentário:

Ao planejar a compra de um novo equipamento,
o CPMV ajuda a estimar os custos anuais de manutenção e a ajustar o orçamento
do condomínio de forma mais realista.

3 - Tomada de Decisão de Substituição ou Manutenção:

Se o CPMV de um
equipamento está aumentando ao longo do tempo, o condomínio pode decidir
investigar as causas do aumento e considerar a substituição do ativo.

O CPMV como Ferramenta Estratégica

Concluão

O Custo de Manutenção sobre Valor de Reposição (CPMV) é uma ferramenta essencialna gestão de condomínios, proporcionando uma visão clara sobre os custos de manutenção em relação ao valor dos ativos. Essa métrica auxilia na tomada de decisõessobre manutenção e substituição de equipamentos, promovendo a eficiência operacional e financeira, além de evitar gastos excessivos. A manutenção preventiva, por sua vez, é crucial para garantir o bom funcionamento e a longevidade dos sistemas, reduzindo custos operacionais e melhorando a qualidade de vida dos moradores.

A falha na manutenção pode impactar diretamente no valor do imóvel, pois adeterioração dos ativos aumenta os custos com reparos e prejudica a imagem do
condomínio. Por isso, investir em ações preventivas e monitorar os indicadores dedesempenho são práticas fundamentais para preservar o valor patrimonial e a satisfação dos usuários.

Além disso, a inspeção predial, conforme a Norma Brasileira 16747 de 2020,desempenha papel crucial na identificação precoce de falhas, assegurando a
conformidade com as normas de segurança e otimizando os planos de manutenção. Isso contribui para evitar custos elevados com reparos e garante a durabilidade dosequipamentos e estruturas.